Mercato immobiliare per l'impresa: calano i prezzi dei negozi, ma aumentano gli affitti

Negozi

	Vie di Passaggio	Vie non di passaggio
Prezzi	-0,4%	-2,1%
Canoni di locazione	+2,6%	0%

Firenze rinomata per la sua bellezza architettonica è considerata un vero e proprio museo a cielo aperto che attira da sempre migliaia di turisti. Il 2015 è stato un anno record per la città che ha superato per la prima volta i 9 milioni di pernottamenti e ha visto un flusso turistico nell’intera città metropolitana di oltre 13 milioni di persone. Facile capire perché, da sempre, focalizzi l’interesse dei più importanti brand nazionali ed internazionali, in particolare del settore della moda, che mirano ad insediarsi nelle principali vie della città, un vero e proprio centro commerciale all’aperto che attira un target rappresentato soprattutto da turisti e da una clientela di fascia medio-alta.

Nella prima parte del 2016 i valori dei locali commerciali a Firenze sono stabili mentre i canoni di locazione sono in leggero aumento. Il mercato è molto vivace perché sono numerosi gli imprenditori che cercano nelle zone più centrali. La flessione dei consumi sta portando infatti a rivedere il posizionamento del punto vendita con l’abbandono delle strade meno importanti e lo spostamento nelle top location. I brand o gli imprenditori interessati a posizionarsi nel centro della città non sono più interessati a negoziare il canone al ribasso ma a raggiungere le posizioni di alto passaggio. Nel centro di Firenze si contano circa 5 mila negozi di cui solo un migliaio ben posizionati . Questo trend si riscontra non solo su attività storiche presenti da anni nelle vie non di passaggio ma anche dai commercianti con piccole attività. Oltre ad esserci vivacità sugli immobili ben posizionati dal lato delle locazioni, si registra anche un ritorno importante della voglia di acquisto da parte degli investitori che, provenienti da Firenze ma anche da altre città italiane, cercano negozi già locati con rendimenti annui lordi che vanno dal 5 al 7% se posizionati sulle top location oppure del 9-10% se posizionati fuori dalle mura cittadine. Parliamo non solo di società immobiliari ma anche di privati. I prezzi degli immobili nelle zone top di Firenze sono molto diversi perché dipendono da quanto rende l’immobile e dalla capacità dei proprietari di poter restituire all’inquilino la perdita di avviamento, in genere corrispondente a 18 mensilità, in caso di disdetta del contratto. Poiché non tutti i proprietari sono in grado di farlo, soprattutto se si tratta di privati, può accadere che ci possono essere valori immobiliari diversi anche a distanza di pochi metri. L’apertura di attività commerciali nel cuore della città del giglio è anche sottoposta ad una serie di regole che interessano la zona Unesco e che va ad incidere sulle nuove attività. Un minimarket o un negozio di alimentari di nuova apertura dovrà mettere in vendita il 50% dei prodotti di filiera o del territorio (le attività già esistenti hanno tre anni per adeguarsi). Per i ristoranti nuovi invece vale un sistema a punti (occorrono trenta punti collegati a prodotti presenti in un paniere stilato da Palazzo Vecchio). Sempre in zona Unesco (nel centro storico) chi volesse vendere anche alcool deve avere almeno 40 mq oltre il bagno per i disabili. Chi poi volesse esercitare qualsiasi attività deve avere il 60% della superficie da destinare al pubblico, il 3% alla raccolta differenziata, il 7% a magazzino.

Nella zona Duomo- Signoria si concentrano prevalentemente brand del luxury e artigianato di lusso, della pelletteria e della gioielleria. Sono presenti anche negozi gourmet oltre che bar e negozi storici. La strada del lusso per eccellenza è via Tornabuoni dove ha sede anche il Museo Ferragamo. Tod’s, Ermanno Scervino, Prada, Gucci e Bulgari, per citarne alcuni, sono solo alcuni dei brand insediati proprio qui. In questa strada l’offerta è molto bassa ed i prezzi partono da 25 mila € al mq. I canoni di locazione oscillano da 2500 a 4500 € al mq. Quotazioni simili anche in via Roma, via dei Calziaiouli, via degli Strozzi, via Por Santa Maria dove oltre ai brand di lusso sono presenti negozi destinati ad uno shopping più commerciale. In via del Corso, via della Vigna Nuova, via dei Cerretani, via degli Speziali e via dè Pecori si parte da 8 mila € al mq mentre i canoni di locazione oscillano da 1000 a 4000 € al mq annuo. Per lo shopping più casual, giovane e commerciale gli stores si concentrano nella zona compresa tra S. Maria Novella ed il Duomo con via dei Cerretani, via dei Calzaiuoli, via Calimala.

Nella zona di Santa Croce e di San Lorenzo si concentrano in particolare i ristoranti ed i negozi di articoli in pelle. Qui hanno sede anche la Scuola del Cuoio (Santa Croce) e il mercato di San Lorenzo. A Santa Croce le top location sono via dei Neri, via Verdi e Borgo La Croce. I prezzi oscillano da 3500 a 5300 € al mq ed i canoni di locazione da 320 a 480 € al mq annuo. Nella zona di San Lorenzo invece si registra un’alta concentrazione di B&B, ristoranti e negozi di pelletteria toscana oltre al famoso “Mercato di San Lorenzo”. Le top location sono via San Lorenzo, via Nazionale, via Verdi, Borgo La Croce e piazza del Mercato Centrale. I prezzi oscillano da 2800 a 4200 € al mq mentre i canoni di locazione possono andare da 256 a 384 € al mq annuo.

In Oltrarno nei quartieri di San Frediano e Santo Spirito prevalgono soprattutto le botteghe artigianali ( restauratori, rilegatori di opere d’arte). I prezzi che oscillano da 3000 a 4600 € al mq e canoni di locazione che vanno da 300 a 430 € al mq annuo.

Infine la zona di Santa Maria Novella , a ridosso della stazione, dove si cercano spazi per aprire ristoranti, pizzerie oppure take away. In questa zona si registra un’alta concentrazione di negozi di antiquariato e di pelletteria toscana. I prezzi oscillano da 2500 a 3700 € al mq mentre i canoni di locazione vanno da 240 a 360 € al mq annuo.

Nella zona Nord di Firenze la domanda di locali commerciali arriva prevalentemente da imprenditori che desiderano avviare un’attività commerciale nel settore della ristorazione e della somministrazione oppure nell’ambito dei servizi alla persona. Ad acquistare sono solo investitori alla ricerca di rendimenti annui lordi intorno all’8-10 % per un impiego di 150-170 mila €. Una delle vie maggiormente apprezzate è via Corridoni, via pedonale dove si sono insediati importanti marchi (Tezenis, Original Marines, la Gardenia ecc) che si alternano a negozi a connotazione più di quartiere. I canoni di locazione medi si aggirano intorno a 480 € al mq annuo. I prezzi di vendita oscillano intorno a 2000 € al mq. Non lontano sorge via Maragliano dove sorgono negozi di vicinato: qui si sono insediati fruttivendoli, macellai, edicole, panettieri e i canoni di locazione sono molto più contenuti e si aggirano intorno a 192 € al mq annuo, valore che può aumentare di 120 € al mq annuo se l’immobile è dotato di canna fumaria. Difficoltà per i locali commerciali presenti in via di Novoli a causa dei lavori per la costruzione della tramvia che stanno limitando notevolmente lo spazio destinato al parcheggio e al carico scarico delle merci in questa via ad alto passaggio veicolare. A Novoli la maggiore concentrazione di locali commerciali si ha nel centro commerciale San Donato. Da segnalare che in queste zone c’è una buona domanda di spazi per aprire supermercati di vicinato ma non sempre si trovano gli spazi adatti dal momento che occorrono uguale superficie di negozio e di parcheggi. A Ponte di Mezzo in luogo dell’ ex cinema “Manzoni” potrebbero sorgere degli spazi da destinare ad utilizzo commerciale. Non lontano l'Esselunga ha appena rilevato l'ex Panificio militare per realizzare uno store da 2.500 metri quadrati.

Uffici

Uffici	Nuovo in centri direzionali	Nuovo in palazzine residenziali	Usato in centri direzionali	Usato in palazzine residenziali
Prezzi	0%	-1,1%	0%	-1,9%
Canoni di locazione	0%	-0,9%	0%	-1,2%

Sul mercato degli uffici si registrano difficoltà a causa dell’elevata offerta presente sul mercato, che supera notevolmente la domanda; soffrono in particolare le soluzioni posizionate nelle zone più centrali perché sono più scomode da raggiungere per i potenziali clienti e ci sono poche possibilità di parcheggio. Inoltre fanno molta fatica le tipologie di grandi dimensioni (500-1000 mq) perché sono troppo costose da mantenere, pertanto quando restano sfitte a lungo sono spesso convertite in appartamenti.

A ricercare le soluzioni terziarie sono soltanto studi professionali e associati (avvocati, medici, commercialisti, ecc.) che si stanno spostando nell’area del Tribunale o lungo i viali di circonvallazione. In Centro resiste quasi esclusivamente chi aveva comprato negli anni scorsi, ma in taluni casi si sono registrate richieste da parte di grandi società di comunicazione che desiderano uffici di rappresentanza nelle zone più caratteristiche di Firenze (piazza della Signoria, Ponte Vecchio).

Nel Centro Storico continua il processo di conversione di vecchi uffici in abitazioni residenziali e molte di queste tipologie sono ricercate da imprenditori che desiderano avviare B&B e affittacamere. Costoro ricercano tipologie di almeno 150-200 mq, mettono in conto almeno 3000 € al mq (in media 4500-5000 € al mq) e hanno un budget di circa 100 mila € per la ristrutturazione dell’immobile. Gli studi associati, invece, optano per soluzioni con 5-6 camere su cui investire in totale 1200-1500 € al mese per l’affitto.

Inoltre, il nuovo regolamento urbanistico del Comune di Firenze rende più difficoltoso il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale e per cui sarà ancora più difficile collocarli sul mercato ( si sono introdotti infatti vincoli più stringenti per determinare l’abitabilità di un immobile: metratura minima più ampia e pari ad almeno 30 mq, doppia aereazione, pagamento di oneri urbanistici aggiuntivi se l’immobile non è dotato di posto auto). Difficoltà anche nella zona Nord della città nonostante la presenza del Tribunale: l’offerta supera infatti la domanda. Si cercano tagli di 100-200 mq possibilmente cablati e che si affittano a valori medi di 10 € al mq al mese.