Nella prima parte del 2014 a Livorno le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,8%.
Il primo semestre dell’anno ha visto prezzi in ribasso in zona Calzabigi-Marradi-Fabbricotti ma ha comunque evidenziato un mercato attivo, un aumento del numero di richieste di acquisto ed una maggiore propensione da parte delle banche nella concessione del credito. Ad acquistare sono coppie e famiglie che possiedono una parte del capitale necessario, oppure sono coloro che vendono per poi acquistare una soluzione migliorativa.
Il trilocale è la tipologia più richiesta, importante la presenza dell’ascensore e del posto auto, anche se l’offerta di quest’ultimo è bassa. Da segnalare anche acquisti per investimento da parte di risparmiatori privati, in particolare nell’area centrale della città dove si registrano prezzi più contenuti e dove con un investimento di 100 mila € è possibile acquistare un 4 locali da affittare successivamente a 550 € al mese.
Calzabigi è una delle aree più prestigiose ed esclusive di Livorno e trova in via delle Siepi, via Buonamici e via Buonarroti le sue strade più importanti. Le costruzioni risalgono agli anni ’50-’80, le quotazioni oscillano dai 1450-1500 € al mq per immobili da ristrutturare, 1750-1800 € al mq per appartamenti in buono stato e 2000-2100 al mq per appartamenti ristrutturati. Significativa e di prestigiosa anche la zona Montebello: si tratta di una zona edificata tra gli anni ’60 e la prima metà degli anni ’70 che parte a confine con la zona Calzabigi e si protrae fino al mare, dove le quotazioni in zone più popolari (via della Bassata, via Antica Polveriera, via Erbuccia, via Cisterna) si attestano tra i 1400 € mq per appartamenti da ristrutturare, 1700 € mq per immobili in buono stato e 2000 € mq per appartamenti ristrutturati, mentre in zone più signorili (via Rosa del Tirreno, via Bois, via Ebat, via Corazzi, via Calatafimi, via del Fantasia) i valori vanno dai 1800 € mq se da ristrutturare fino ai 2400 € mq per immobili ristrutturati. Via Marradi è la strada più commerciale della zona, attraversa la città e si trasforma in viale della Libertà e via Ricasoli dalla parte opposta verso il centro vero e proprio: l’offerta edilizia e i prezzi sono abbastanza simili alla zona Calzabigi.
L’area della zona Fabbricotti, immediatamente adiacente alla “Villa Fabbricotti”, è sorta tra gli anni ’50 e gli anni ’70 ed è composta da soluzioni popolari realizzate dalle Ferrovie dello Stato, i cui valori oscillano dai 1300 € al mq per appartamenti da ristrutturare ai 1900 € al mq per appartamenti ristrutturati. La zona centrale della città (via Grande, Zona Pontino e Garibaldi) è molto popolare, situata nelle vicinanze del centro, è composta da grandi palazzi che ospitano tutti i tagli. In questa zona la crisi immobiliare ha colpito con forza e i prezzi si sono abbassati molto rispetto anche solo all’ultimo semestre 2013, 700 € mq per appartamenti da ristrutturare e 1200 € mq per immobili ristrutturati, inoltre in queste zone l’offerta di appartamenti in vendita è altissima.
Interessante è la zona Antignano-Banditella-Ardenza, situata nei pressi del mare, un po’ meno servita dai negozi ma molto signorile che vede anche la presenza di persone che acquistano la casa vacanza o investitori che affittano l’abitazione durante i periodi turistici. Per la zona di Antignano-Banditella in media le quotazioni si attestano tra i 2000-2100 € mq per immobili da ristrutturare, 2400-2500 € al mq per immobili in buono stato e 2800-2900 € al mq per immobili ristrutturati. Le quotazioni invece della zona di Ardenza in media stanno tra i 2200-2300 € mq per immobili da ristrutturare, 2500-2600 € al mq per immobili in buono stato e 2800-2900 € al mq per immobili ristrutturati.
La zona che si estende invece nei pressi dello Stadio presenta condomini degli anni ’70 ed è molto richiesta perché rappresenta un buon compromesso tra vicinanza al mare e servizi, mantenendo signorilità e prestigio. I valori immobiliari si aggirano attorno a 1900 € mq per immobili da ristrutturare, 2200 € al mq per immobili in buono stato e 2500 € al mq per immobili ristrutturati.
Il mercato delle locazioni è attivo e alimentato sia dai militari impegnati nelle caserme e basi limitrofe sia da persone che non riescono ad accedere o a sostenere le rate del mutuo. Si richiedono trilocali e quadrilocali, concessi rispettivamente a 650 e 700 € al mese; normalmente si stipulano contratti transitori, a cui spesso fa seguito l’applicazione del 4 più 4.
Nella prima parte del 2014 si sono registrati lievi ribassi di prezzo nell’area sud-est di Livorno ed in particolare ad Ardenza, Antignano, Coteto, Scopaia, Collinaia e Leccia, registrando appunto, interesse e maggiore fiducia in questa residenziale, tranquilla, di recente edificazione e dove è abbastanza facile trovare le tipologie desiderate. Infatti, chi ricerca la prima casa si orienta su immobili dotati di spazi esterni e box, preferibilmente in piccoli contesti condominiali o indipendenti.
Sono molto richieste Scopaia e Collinaia, la prima per l’offerta immobiliare, la seconda per il buon rapporto qualità/prezzo. Scopaia è una zona molto recente che si è sviluppata a partire dagli anni ’90 fino al 2010, dove sono state realizzate piccole palazzine con giardini condominiali, mentre Collinaia offre soluzioni indipendenti e semindipendenti di tutte le età.
Le quotazioni medie di Scopaia si attestano atra 1800 e 2000 € al mq, a Collinaia servono almeno 450 mila € per una villetta indipendente, mentre per una tipologia semindipendente sono necessari tra 300 e 400 mila €. Piace anche la zona di Leccia, dove l’offerta edilizia è molto simile a quella di Scopaia, ma poiché risale agli anni ’80 i prezzi si abbassano a 1700-1800 € al mq. Sempre nella parte Sud-Est, i quartieri Salviano e Coteto sono apprezzati perché ben serviti da negozi e scuole: tale presenza consente quotazioni di 1600-1700 € al mq.
Da segnalare che nell’area sud-est adiacente a Coteto sono partiti i lavori per la realizzazione di un nuovo centro commerciale e di appartamenti in cooperativa dal valore di 1800-2000 € al mq e concepiti su costruzioni a notevole risparmio energetico e a standard elevato per quanto concerne l’isolamento acustico. A ridosso del lungomare si sviluppano i quartieri di Antignano e Ardenza, caratterizzati da palazzine degli anni ’60. Le soluzioni ubicate sul lato mare hanno sostanzialmente mantenuto i propri valori, 2500-2700 € al mq per gli appartamenti e 400-450 mila € per le villette indipendenti, mentre le tipologie più interne hanno ceduto e ora si attestano intorno a 1900 € al mq.
Il mercato delle locazioni è molto attivo, alimentato in particolare da coppie che non riescono ad accedere al mutuo ed in alcuni casi da persone anziane che intendono monetizzare il loro capitale immobiliare per accantonare liquidità in modo da aumentare la propria capacità economica. Per un trilocale ben arredato (cucina, sala e camera) si spendono tra 500 e 600 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
Fonte: Ufficio Studi gruppo Tecnocasa
<< Indietro