L'ex Montecatini come un centro polifunzionale: residenziale, artigianale e ad uso pubblico con la nuova sede della municipale. Si abbattono i costi per la bonifica. Ecco i risultati del progetto di fattibilità

L'area ex Montecatini di Castelfiorentino (foto gonews.it)

Ex Montecatini, un nuovo inizio per l’area situata nel centro urbano? Per il sindaco di Castelfiorentino, Giovanni Occhipinti, non ci sono dubbi. La risposta è positiva. Una svolta importante che può aiutare ad avere una riqualificazione di una area, di proprietà dell’amministrazione comunale, che per grandezza e collocazione, adesso ha un futuro programmato. Almeno per quanto riguarda l’aspetto burocratico e progettuale. Si chiude dopo un anno di lavoro il piano di fattibilità economica che adesso consegna all’amministrazione comunale (e alla comunità) un piano concreto in ogni dettaglio per la riqualificazione di questa vasta area che, prima di ogni intervento edilizio, dovrà subire un intervento per fermare la contaminazione di sostanze potenzialmente dannose per l’uomo. Tutto ciò rispetto a prezzi più contenuti rispetto alla normativa che era in vigore negli anni passati. Un lavoro realizzato in un anno, dal costo di 43mila euro e che ha visto pareri positivi su ogni fronte da enti direttamente coinvolti come l’ASL 11, Arpat, Soprintendenza e soggetti esterni, ma indirettamente interessati, come Toscana Energia, Eni, Ferrovie dello Stato.

Un lavoro che ha visto la concertazione alla base di una unità d’intenti che adesso deve puntare a trovare la sua concretezza o quanto meno consegnare al dopo Occhipinti un piano di rilancio in attesa di condizioni economiche migliore. Si tiene conto di stime di mercato dell’ultimo triennio, della tipologia di destinazioni insediate e di pareri richiesti al mercato immobiliare locale. Il progetto sarà messo nero su bianco da parte del Comune intorno a metà aprile: vendita o project financing? Il sindaco Occhipinti ha le idee chiare: “La collaborazione tra pubblico e privato può rappresentare lo scenario ideale”. Si procederà con una fase esplorativa dove si capirà chi può avere interesse a riqualificare questa area, anche a piccoli passi, come un puzzle in costruzione. Tutto questo perché il progetto della ex Montecatini prevede servizi destinati al sociale, uffici e complementari al contesto del centro urbano. Una area che quindi si riconnette al paese e torna a vivere come presidio e nuovo spazio. Sono tre le finalità del progetto, dopo due bandi di vendita che in passato sono andati deserti:

1) Suggerire ipotesi diversificate di utilizzo dell’area, combinando l’interesse privato con quello pubblico

2) Individuare modalità alternative di risoluzione dei problemi ambientali che offrissero le stesse garanzie della bonifica ma con costi più contenuti

3) Definire un nuovo progetto di riqualificazione urbana in grado di valorizzare appieno la peculiarità dell’area, tenuto conto degli edifici circostanti e completando l’asse relazionale Centro Commerciale Naturale/Piazza Gramsci – Piazza Berlinguer – Area Coop.

Il primo punto si collega a quel principio della “perequazione” ribadito con l’ultima variante al Regolamento Urbanistico – è legato all’edilizia residenziale privata: la maggior parte della volumetria prevista (25.000 metri cubi) si potrà infatti realizzare altrove, in altre tre aree (definite di “atterraggio”) del capoluogo. Per quanto riguarda la questione ambientale (legata ai residui delle lavorazioni passate) viene prevista una nuova modalità di intervento che riduce sensibilmente i costi di bonifica e consente la messa in sicurezza permanente dell’area grazie ad una maggiore flessibilità nelle soluzioni da adottare, che dovranno essere modulate in base alla specifica destinazione di ogni luogo e di ogni manufatto. Infine, per quanto riguarda il terzo punto, si punta ad esaltare il ruolo polifunzionale dell’area, ipotizzando una combinazione tra la destinazione residenziale e quella direzionale, artigianale, del terziario (servizi) e ad uso pubblico (nuova sede Polizia Municipale, ecc…).

L'architetto Massimo Fabbri mostra il piano di fattibilità dell'ex Montecatini a Castelfiorentino (foto gonews.it)

In quest’ottica, al fine di agevolare l’interazione con il centro storico, viene contemplata la demolizione della “palazzina” della Polizia Municipale e la riqualificazione di Piazza Berlinguer (Poste), preservando una parte per il parcheggio, prevedendo maggiori spazi verdi per gli edifici scolastici limitrofi (scuola dell’infanzia e Ciaf) e liberando la superficie residuale dal transito veicolare, in modo da realizzare percorsi pedonali attrezzati e nuove aree a verde pubblico. Per assicurare continuità con il Centro Coop, viene prevista la riapertura del sottopasso del viadotto e uno scambio veicolare diretto fra le due aree. Per poter realizzare questi interventi occorrerà però procedere con interventi di bonifica dell’area. Il dottor Cecchi spiega l’iter e ciò che è stato fatto: “Le industrie chimiche che hanno trovato spazio in questo sito hanno lasciato alle spalle acido solforico che grazie a una indagine del 2002 ha permesso di accertare la presenza di uno strato superficiale di un metro e mezzo di metalli pesanti. Con la normativa vigente non occorre una bonifica totale, cioè portare via il terreno contaminato, ma tamponare il contatto per l’uomo”. In sostanza interventi ambientali che vedono un calo dei costi rispetto alle norme precedenti che avrebbero richiesto l’utilizzo di decine di mezzi pesanti per il trasporto di tutti i terreni contaminati. Il sindaco Occhipinti ribadisce: “Non c’è alcun problema di inquinamento vicino alla ex Montecatini, a due passi c’è anche una scuola, si tratta solo di interventi mirati, nel rispetto assoluto della legge”. Il gruppo di lavoro ha così ripreso i dati ambientali e contestualizzati con la normativa vigente: “Si è registrato un superamento dei limiti diffusi in tutta l’area e si tratta di capire, grazie ad accurati software, se quei valori possono comportare per i bersagli umani un pericolo. La risposta è sì, nel caso in cui vi sia un contatto diretto e quindi si attua una messa in sicurezza permanente che si riscontra soprattutto nelle zone non pavimentate” conclude Cecchi

Mirko Cecchi, chimico (foto gonews.it)

Maggiori opportunità agli operatori economici e alla pubblica amministrazione, nonché una riqualificazione complessiva con destinazioni diversificate (anche pubbliche) e con la possibilità di realizzare parte di quella residenziale in aree esterne, come previsto dal Regolamento Urbanistico. Così l’architetto Massimo Fabbri ha illustrato, con l’aiuto delle slide questo progetto. Ma perché l’ex Montecatini adesso può essere appetibile? “Un solo proprietario, il Comune, anziché una frammentazione di aree, l’abbattimento dei costi di bonifica, interventi volti soprattutto a conservare e non a stravolgere con eccessivi costi di smaltimento e un privato che sotto la guida del Municipio avrà minor problemi nel costruire”. Queste le principali motivazioni messe in campo da Fabbri. Sono questi, in estrema sintesi, i capisaldi dello “Studio di fattibilità tecnico economica” per dare un futuro alla ex Montecatini, i cui contenuti sono stati illustrati questa mattina nella sala rossa del Municipio. Sono intervenuti il sindaco di Castelfiorentino, Giovanni Occhipinti, il dirigente del Servizio Assetto del Territorio, architetto Michela Brachi, e infine i tecnici che hanno elaborato il Piano: Massimo Fabbri (architetto), Catia Lenzi (architetto), Mirko cecchi (chimico) e Franco Ceccarini (geologo). Il gruppo di lavoro è stato coordinato dall’ing. Massimo Giommaroni

Massimo Fabbri, architetto (foto gonews.it)

“La principale caratteristica di questo piano – sottolinea il Sindaco, Giovanni Occhipinti – è la flessibilità. Un criterio che viene adottato sia per risolvere la questione ambientale, ovvero la bonifica dell’area, sia per quanto riguarda la destinazione dei fabbricati, che dovrà essere valutata tenendo conto delle mutate esigenze del mercato e del tessuto socioeconomico dell’intera zona, senza vincolare in modo rigido gli operatori economici. Rispetto al passato, più che alla monetizzazione dell’area, il Piano riserva una porzione significativa degli edifici e degli spazi ad uso pubblico, anche per valorizzare il ruolo di cerniera tra il centro storico e il centro Coop. La valorizzazione della ex Montecatini – conclude il Sindaco – è un processo complesso, sul quale il Comune avrà il ruolo di garante nei confronti dell’interesse collettivo mediante la Governance della riconversione dell’area”.

I risultati dello studio di fattibilità saranno anche oggetto di una esposizione all’Oratorio di San Carlo dall’8 al 16 aprile. Sempre nel mese di aprile sono previsti incontri con gli operatori economici, rappresentanti associazioni categoria, professionisti. La tappa successiva è una procedura pubblica esplorativa, finalizzata a verificare la risposta del mercato nei confronti del bene, di proprietà del Comune di Castelfiorentino.

La storia

L’area dove sorge la ex Montecatini ospitava all’inizio del ‘900 una fabbrica di concimi chimici di proprietà Puccioni. Dal 1942 il complesso assunse una diversa denominazione e solo in seguito divenne Montecatini Edison grazie ad un progetto di costruzione del quale ancora oggi rimangono diversi edifici. L’inaugurazione del nuovo stabilimento avvenne nel 1950. Nel 1972 l’area venne acquistata dalla Concessionaria Scotti e nel 1982 fu definitivamente acquisita dal Comune di Castelfiorentino.

Il progetto di fattibilità per l'ex Montecatini di Castelfiorentino

Giacomo Bertelli