Dopo l'incontro a Serravalle e l'opinione dei capigruppo in Consiglio comunale a Empoli, è la volta di un altro pensiero sullo stadio dell'Empoli FC. Carlo Pagliai, noto ingegnere civile e urbanista, ha pubblicato una sua lunga idea sull'impianto, ve la proponiamo di seguito.
"Se non cambia nulla, dubito che si arrivi ad un "patto tripartito" fra i tre principali attori.
Da una parte l'Empoli F.C., che punta a chiudere una grossa operazione immobiliare, che non sarà di semplice restyling dello stadio, ma una rilevante ristrutturazione urbanistica del primo quartiere empolese progettato nel rispetto dei tanto declamati "standard urbanistici".
Da una parte la cittadinanza di quell'area, che a sua volta ha attirato anche quella delle aree circostanti; in effetti intervenire i residenti del quartiere di Serravalle e Pontorme sono quelli che prima di tutti dovranno misurarsi con gli effetti di queste scelte, usando come metro di paragone i disagi di mobilità apportati da tifoserie, mercato e luna park. Costoro sanno bene che si trovano a ridosso dell'area "principe" dello svago e tempo libero.
E infine, dall'altra, l'interesse pubblico rappresentato dal Comune e in principal modo dal Sindaco di Empoli Brenda Barnini, impegnata in un difficile ruolo di mediatore e di parte stessa: deve infatti tutelare gli interessi della collettività, quali la pista di atletica e curare la corretta dotazione dei famigerati standard urbanistici.
Seguo la vicenda con molto interesse, perché si tratta di un'importante operazione che potrebbe, condizionale d'obbligo, comportare uno stravolgimento dell'assetto urbanistico e territoriale empolese, con effetti su area vasta.
Ribadisco quanto affermato in precedenza, ovvero che ben venga un nuovo stadio con una architettura che dia rilancio all'architettura urbana assai standardizzata e… lasciatemelo dire… poco gradevole.
Partiamo dai punti certi. Senza lilleri non si lallera. Ovvero: senza soldi neanche il prete canta messa.
Quindi è ovvio che siamo di fronte ad una proposta di project financing che porti ad azzerare i costi a carico della cittadinanza, e magari a dare rendita fondiaria ai fautori.
Come tutte le operazioni di project financing, tutto ruota attorno al quantum debeatur, cioè i lalleri, oppure i beneamati euro.
Il project financing è un'ottima strategia per giungere a realizzare una opera pubblica di rilievo, e le sue principali fondamenta sono la valutazione economica del progetto, prima tra tutte il rapporto costi/benefici.
Un piccolo errore di valutazione… e l'operazione potrebbe prendere la deriva con effetti nefasti per tutti, privato realizzatore e collettività.
L'urbanistica contemporanea internazionale ha evidenziato più volte successi e anche fallimenti di queste strategie di lunga durata.
Veniamo ad Empoli. Questa città di project financing di successo ne ha già visti molti, soltanto non lo sa. Pensiamo alla realizzazione di Piazza Don Minzoni e Piazza Gramsci, realizzate con lungimiranza della famiglia Bini, quella dei Mariambini per capirsi.
E prima ancora il primissimo ponte in pietra con parziale interramento dell'alveo dell'Arno a metà Ottocento, che portò ad un deciso sviluppo della città a scapito dei barcaioli, che si trovarono disoccupati dopo secoli di onorato servizio tra le sponde.
Sull'attuale proposta di intervento ci sono questioni da raffinare, come le opportune garanzie che il privato deve rendere in operazioni complesse come queste, su cui rinvio ai soggetti competenti in materia.
Mi preme piuttosto analizzare l'attuale…. stadio di avanzamento, se mi è concessa la battuta.
Sotto il profilo urbanistico e territoriale si palesa la scelta di aggravare molto il carico urbanistico di una zona già satura e caratterizzata da residenze e piccolo commercio.
Ovviamente emerge la prima necessità di delocalizzare la pista di atletica verso il polo scolastico, assai compatibile con quest'ultimo; occasione da prendere al balzo da parte della Pubblica Amministrazione sul riorganizzare alcune previsioni di attrezzature pubbliche nella zona residenziale di Santa Maria, in primis edifici strategici come caserma dei carabinieri e/o polizia.
Tornando sulla zona dello stadio, è da capire se la capienza di progetto sia idonea o sovradimensionata: queste sono lecite previsioni che evidentemente l'Empoli F.C. avrà valutato in sua sede, è evidente che ha una visione di una "grande Empoli" nell'empireo calcistico. Anche su questo aspetto non ho elementi e preparazione per esprimermi, e quindi passiamo oltre.
Ora però parliamoci chiaro: questo progetto avrà un impatto enorme su una piccola città come Empoli, che paga ancora oggi il prezzo di errate scelte urbanistiche, e peggio ancora di promesse urbanistiche spesso non mantenute.
Gli empolesi più "grandi" ricorderanno che il vecchio stadio era fino alla fine degli Anni Cinquanta addosso a Via Masini e via Luigi Russo, praticamente di fronte alle attuali Poste centrali.
Da lì fu spostato nell'attuale sede a cavallo alla fine degli anni Cinquanta e primissimi Sessanta: nel giro di pochi anni sull'area di sedime del vecchio stadio furono costruite le alte palazzine residenziali che vediamo oggi.
La strada di collegamento.
Nelle carte del primo (vero) Piano Regolatore di Empoli del 1956 emerge con chiarezza che il nuovo stadio avrebbe dovuto essere dotato di una infrastruttura stradale in grado di connetterla praticamente fino all'attuale svincolo Bianconi della Superstrada Fi-Pi-Li, quando di essa non c'era neppure l'ombra ma solo una vaga idea.
Nel tempo questa famigerata strada andò in batteria, sparendo dal PRG 1964 per lasciare il passo ad uno stravagante quanto costoso "bypass" passante tra Cortenuova e Arnovecchio, previsione inattuabile e sopravvissuta fino alla messa in pensione del PRG nel 2003.
Se le passate amministrazioni si fossero impegnate ad attuare le previsioni infrastrutturali previste, oggi il problema della strada tanto desiderata dall'attuale sindaco, non si sarebbe stato. Sinceramente, l'abitudine assai diffusa tra gli amministratori pubblici di "delegare" le urbanizzazioni primarie e secondarie al palazzinaro di turno non si è rivelata nel lungo periodo una scelta lungimirante, motivo per cui ci troviamo infrastrutture a "zig-zag" in mezzo ai quartieri in quanto resta poco spazio per attraversare i tessuti urbani nel frattempo densificati.
Parcheggi: le richieste del sindaco, se ho ben capito, puntano alla realizzazione di un parcheggio sull'attuale sedime dove si svolge la Fiera, ad oggi composto da fine stabilizzato, per lasciare posto probabilmente ad una nuova orripilante macchia di asfalto nero.
Realizzare un parcheggio "vecchia maniera" in quell'area diventerà impresa ardua per diversi motivi:
· vincolo paesaggistico: non sarà facile ottenere l'autorizzazione paesaggistica, visto che il PIT (Piano paesaggistico regionale) dal 2014 ha imposto una estesa fascia di vincolo attorno al laghetto del parco di Serravalle, al pari del Lago di Bolsena.
· valutazione impatto ambientale: l'attuale legislazione regionale rende assoggettabile i parcheggi oltre 500 stalli a VIA, procedura che diciamo non gioca proprio a favore dell'urgenza delle opere;
· consumo del suolo: mi domando se la realizzazione di quello che si preannuncia un esteso standard urbanistico sia proprio ben visto dalla regione e dalla severa L.R. 65/2014, una legge che punta a comprimere e sfavorire l'impegno di suoli inedificati fuori dai centri abitati. E il parco di Serravalle, a quanto risulta dalle cartografie ufficiali, risulta appunto fuori dalla perimetrazione di centro abitato. Ergo sarà probabilmente necessario misurarsi pure con la Regione su questa previsione.
· standard urbanistici: e qui apro una riflessione a bocca aperta. Sottrarre dal parco di Serravalle un'ampia zona sterrata per essere trasformata in parcheggio in pianta stabile porterà ad una evidente sottrazione dalla zonizzazione di verde pubblico, quindi domando se e come sarà recuperata questa perdita. Sarà quindi necessario contestuale ampliamento del Parco di Serravalle con ulteriori espropri verso est?
Variabili tutt'altro che trascurabili, direi.
Aggiungo una riflessione: l'urbanistica e la pianificazione territoriale, alla luce dei cambiamenti climatici in corso e di tanta filosofia sullo sviluppo sostenibile, portano inevitabilmente a frenare il consumo del suolo, una risorsa non più riproducibile.
Centri commerciali, o centralità?
Riaffiora ancora una volta il tema dei centri commerciali. L'attuale proposta di project financing ricomprende anche la realizzazione di alcune superfici destinate al commercio tutt'altro che trascurabili. Ho letto nei vari interventi dei rispettivi attori una certa preoccupazione sull'impatto che avrà questa nuova superficie commerciale, localizzata nella sagoma del futuro stadio. In particolare i primi ad essere preoccupati sono i commercianti del centro storico e quelli della zona di Serravalle e Pontorme.
Direi giustificata questa preoccupazione, tenuto conto che Empoli sembra diventare davvero una città commercialmente policentrica così suddivisa:
· centro storico;
· centro asterisco, o cooppone se vi piace;
· il futuro stadio;
· la ex vetreria davanti al Bianconi (sarebbe carino sapere se andrà avanti o rimarrà piantata così per molto?);
Sicuramente l'aggiunta di un ulteriore peso commerciale rilevante avrà pesanti ripercussioni sull'intera città, si andrebbe ad aggiungere un nuovo concorrente di peso nell'attuale scena, in un contesto che mostra già evidenti segnali di saturazione. E questo aspetto di rischio, potrebbe esporre a certi rischi l'intera valutazione economica del project financing.
Non mi preoccuperei tanto di verificare l'aspetto sotto il profilo commerciale "tradizionale", come vedo ancora trasparire dalle rispettive posizioni delle parti. Piuttosto invito a non sottovalutare i cambiamenti già in atto in altri paesi come USA e Francia, e che arriveranno presto pure qua: parlo del fenomeno noto come "demalling", sottolineando che stanno smantellando e abbandonando i centri commerciali.
Parliamoci ancora più chiaramente: il nuovo "nemico", o meglio, la nuova sfida al piccolo commercio e alla grande distribuzione non saranno gli ulteriori centri commerciali, bensì i giganti del digitale dell'E-commerce, che nel giro di pochi anni saranno in grado recapitare anche gli acquisti alimentari a domicilio.
L'attuale avanzamento dell'operazione sul nuovo stadio appare piuttosto complessa e rallentata; progetti di questo tenore ad alto impatto urbanistico non possono essere affrontati con un approccio di corto raggio, bensì con una visione strategica di area vasta.
E al momento, non ne vedo neppure l'ombra, ecco quindi necessario un notevole sforzo in questa direzione da parte di tutto."
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