Nel primo semestre del 2016 a Pisa le quotazioni immobiliari sono rimaste invariate.
Sostanzialmente stabili i prezzi del Centro storico. Si tratta di un mercato vivace, con richieste che si dividono equamente tra acquisti di prima casa e compravendite per investimento. Chi cerca per mettere a reddito preferisce in genere abitazioni con due o tre camere da letto per una spesa complessiva compresa tra 160 e 250 mila €. Si tratta spesso di genitori di studenti che acquistano per i figli per poi affittare le camere in eccedenza, oppure di investitori del posto. Da segnalare anche una buona domanda di immobili da destinare a B&B, in questo caso si cercano tipologie con più camere da letto, almeno tre o quattro per massimizzare i profitti. Il canone di locazione in Centro storico per una camera singola oscilla tra 280 e 350 € al mese ed il contratto più utilizzato è il concordato per studenti da 3 anni più 2 con cedolare. Il Centro storico della città si può dividere in alcune micro zone che sono Santa Maria, San Francesco, San Martino e Sant’Antonio. Si tratta comunque di un’area omogenea e composta da abitazioni realizzate tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900, ma si possono trovare anche soluzioni più datate. Una delle vie più commerciali e richieste è Borgo Stretto, dove le tipologie signorili si valutano circa 2400 € al mq, mentre un medio usato si attesta su 2050 € al mq. Molto apprezzata anche l’area di corso d’Italia, strada che divide il quartiere di Sant’Antonio da quello di San Martino: qui i valori oscillano tra 1700 e 2100 € al mq e sono leggermente più bassi rispetto alle abitazioni che si trovano sul Lungarno grazie all’affaccio sul fiume. Alle porte del Centro storico si trova Porta a Mare, zona caratterizzata da abitazioni degli anni ’50 e 60 con valori del medio usato che si attestano su 1300 € al mq. Da segnalare nel Centro storico una buona richiesta di box e posti auto ed una offerta bassa: per un box singolo si spendono 30-35 mila € mentre per un posto auto la spesa scende a 15 mila €.
Nelle zone di Cisanello, Porta a Lucca, Le Piaggie e Don Boscosi registra un aumento del numero delle richieste, determinato soprattutto dal ribasso dei prezzi degli ultimi anni. La domanda proviene da famiglie e coppie in cerca della prima casa ma anche da investitori. Chi compra per mettere a reddito si focalizza su bilocali dal valore medio di 65 mila € e situati nell’area dell’Ospedale e del C.N.R. dove si concentra il maggior numero di richieste di appartamenti in affitto. Il canone di un bilocale si attesta su 400-450 € al mese ed il contratto più utilizzato è a carattere transitorio da 18 mesi. Gli acquirenti di prima casa optano più spesso per trilocali e quattro locali e le variabili che più incidono sulla scelta finale sono il prezzo dell’immobile e la zona. La zona delle Piaggie si sviluppa lungo l’Arno (via Matteotti, via Agnelli, via Masaccio, via delle Piaggie), è ben servita e si trova vicino alle facoltà universitarie. Si caratterizza per la presenza di immobili costruiti prima degli anni ’70 e le abitazioni usate hanno valori che oscillano da 1700 a 1900 € al mq, mentre quelle perfettamente ristrutturate possono arrivare a 2500 € al mq. Le tipologie posizionate sul Lungarno, a un piano alto e con vista sul fiume possono aumentare il loro valore del 10-15%. Confinante con le Piaggie sorge Porta a Lucca, zona residenziale che era molto ambita negli anni del boom immobiliare e che oggigiorno risente della concorrenza delle Piaggie. Qui prevalgono le soluzioni indipendenti su quattro lati, le villette a schiera e le abitazioni con giardino; le quotazioni sono similari a quelle delle Piaggie e ad acquistare in zona sono prevalentemente coloro che effettuano acquisti migliorativi. Don Bosco è un quartiere a ridosso del centro storico dove prevalgono condomini degli anni ’70 e vanta la vicinanza a diverse facoltà universitarie tra cui quella di Matematica e di Ingegneria. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70 e le quotazioni medie di un usato possono oscillare da 1600 a 1800 € al mq. Prezzi decisamente inferiori si registrano nella zona di Cisanello, che sorge nei pressi dell’Ospedale e offre condomini degli anni ’70 e degli anni ’80. La presenza del nuovo ospedale di Cisanello, operativo da alcuni anni, determina in zona una buona domanda di abitazioni, in acquisto e in affitto,da parte di investitori e del personale medico. Le soluzioni usate hanno valori che vanno da 1300 a 1700 € al mq. In questa zona si segnala anche una decisa domanda di immobili da destinare a B&B.
In zona Aeroporto il semestre ha evidenziato un mercato vivace, è aumentato infatti il numero delle richieste, in particolare nell’area di San Giusto e San Marco, zone servite da aeroporto e stazione e che grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni stanno riscontrando un buon interesse. La domanda è composta prevalentemente da famiglie e coppie in cerca della prima casa, si segnala comunque anche qualche acquisto da parte di investitori, in alcuni casi genitori di studenti in arrivo dal Sud Italia, in cerca di abitazioni con 2-3 camere da letto da affittare a studenti universitari. L’investimento medio oscilla tra 90 e 135 mila €, mentre il canone di una camera singola varia tra 250 e 350 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone libero, ma si segnala anche qualche contratto a canone concordato. Chi compra per abitare opta in genere per tipologie composte da due camere da letto, sala e cucina, preferibilmente ubicate in zone servite. Nei pressi dell’aeroporto si trova zona San Giusto, sorta a partire dagli anni ’60 e tutt’ora in fase di sviluppo, infatti sono partiti i lavori per la realizzazione di uno speciale treno sopraelevato che collegherà la stazione ferroviaria con l’aeroporto. Qui è possibile comprare abitazioni nuove a valori compresi tra 2000 e 2300 € al mq. Non lontano sorge il quartiere di Putignano, dove il medio usato si vende a 1200-1300 € al mq. L’area della Stazione ferroviaria è composta da condomini degli anni ’50 e ’60, anche qui è possibile acquistare appartamenti in buone condizioni a 1200-1300 € al mq. Centrale l’area di Porta Fiorentina, composta da condomini costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’90, qui i prezzi dell’usato sono di 1100 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa