Nei primi sei mesi dell’anno i valori immobiliari di Prato sono diminuiti dello 0,7%.
Stabili le quotazioni immobiliari dell’area di Badie-Grignano. Il mercato si muove molto bene sulle abitazioni che presentano il giusto rapporto tra qualità e prezzo e, anche se taluni venditori sono ancora restii ad abbassare le proprie richieste, la distanza tra domanda e offerta si è ridotta notevolmente. Se gli investitori sono poco presenti (e cercano solamente tagli piccoli su cui spendere 70-100 mila €), la domanda immobiliare si focalizza sul segmento della prima casa. Non di rado gli acquirenti si spostano dalla provincia di Firenze, ma la maggior parte di loro proviene dal pratese: tendenzialmente il taglio più richiesto è quello con due camere da letto, per una disponibilità di spesa compresa tra 130 e 145 mila €.
La zona più richiesta è sempre Grignano perché, essendosi sviluppata nella seconda metà degli anni ’90, ospita tipologie recenti ed è apprezzata anche da coloro i quali lavorano a Firenze grazie alla vicinanza al casello autostradale di Prato Est. Qui i prezzi non hanno subito particolari variazioni al ribasso, infatti adesso i valori oscillano tra 1650 e 1700 € al mq, praticamente gli stessi dell’anno scorso.
Il quartiere Badie (viale Ferraris, via Da Vinci, via Righi e limitrofe) sorge alla periferia di Prato Est e si caratterizza per la presenza di condomini costruiti negli anni ’70, in cui un trilocale in buono stato costa circa 1400-1500 € al mq. Nei pressi di Badie si sviluppa Cafaggio, quartiere residenziale sorto negli anni ’90 con villette e appartamenti, in parte realizzati da cooperative, che riscontrano un buon successo.
Le tipologie più signorili del Centro storico, all’interno delle mura, si trovano in piazza del Duomo, corso Mazzoni, piazza Mercatale e piazza Sant’Agostino, dove si possono acquistare soluzioni storiche ristrutturate con una spesa che può arrivare a 2500-2600 € al mq, mentre per quelle che presentano caratteristiche di pregio (tra cui affreschi e affacci sulle piazze principali) i valori possono toccare 400-500 mila €. La maggior parte delle abitazioni del Centro storico comunque ha un valore nettamente inferiore, il medio usato infatti si attesta tra 1500 e 1600 € al mq.
Quotazioni immobiliari invariate delle zone della Castellina, Pietà, La Querce e Mezzana, ma c’è più movimento e si realizza un maggior numero di compravendite. I venditori sono più consapevoli della realtà del mercato e sono più propensi ad abbassare le proprie richieste; dall’altra parte, però, per l’elevata offerta immobiliare presente, i potenziali clienti sono più attendisti e cercano di spuntare prezzi ancora più bassi.La domanda è prevalentemente interna, ma non di rado si assiste alla presenza di fiorentini che approfittano dei prezzi più bassi rispetto alle proprie zone di residenza. Il mercato si muove esclusivamente sulle prime case e le richieste provengono anche da famiglie straniere; i tagli piccoli sono ricercati soprattutto da single e giovani coppie, quelli più grandi da famiglie con figli e reddito consolidato. La soluzione-tipo deve essere già ristrutturata, necessariamente termoautonoma e già dotata di secondo bagno.
L’unica differenza di rilievo consiste nella zona in cui si ricerca: i fiorentini preferiscono i quartieri della Querce e Prato Est, mentre i pratesi si orientano su La Pietà e La Castellina perché sono più signorili e residenziali.Condomini degli anni ’70 e terratetti sono presenti a Mezzana, area racchiusa tra viale Montegrappa, via Leonardo da Vinci e viale della Repubblica, dove le quotazioni dell’usato sono comprese tra 1450 e 1700 € al mq. Costruzioni più recenti (anni ’80 e 2000) si trovano in via Catani, particolarmente apprezzate e quotate mediamente di più (1800-1900 € al mq); in via Caselli, invece, ci sono tipologie realizzate nel 2011 in edilizia cooperativa che costano 2100 € al mq.
Nella zona di via Nesti è stato completato l’anno scorso un intervento in edilizia privata e sono appena iniziati i lavori di demolizione di vecchi capannoni per far posto a soluzioni semindipendenti. Signorile la zona Pietà, zona edificata a partire dagli anni ’30 e adiacente al centro della città dove acquistare un appartamento in buone condizioni comporta una spesa di circa 2200 € al mq. Elitaria l’area La Castellina, situata sulla collinetta che si affaccia sul centro, dove le ville degli anni ’50, ’60 e ’70 hanno valori che superano ampiamente il milione di euro. Molto verde, costruito negli anni ’40 e sviluppatosi fino al 2000 il quartiere de La Querce, dove è possibile acquistare terratetti e bifamiliari che hanno valutazioni che oscillano da 300 mila € a 450 mila € per immobili completamente ristrutturati e con un bel giardino. Da segnalare l’arrivo della fibra ottica in tutti questi quartieri.
Sul mercato delle locazioni si registra un’offerta non in linea con la domanda, che è molto elevata e proviene anche da numerosi stranieri che però difficilmente riescono a fornire adeguate garanzie. Sono molto attive le giovani coppie e le famiglie con figli, ma non manca la domanda da parte di personale delle Forze dell’Ordine e insegnanti delle scuole della zona. I tagli più grandi sono ricercati soprattutto da famiglie con figli e stranieri in attesa del ricongiungimento familiare, il canone è compreso tra 600 e 650 € al mese e il contratto maggiormente stipulato è quello a canone concordato.Per le soluzioni medio-piccole, invece, si sottoscrivono anche contratti a canone libero, che prevedono 400-450 € per i bilocali e circa 100 € in più per i trilocali. Da segnalare che la cedolare secca è applicata in quasi tutti i casi.
Nella seconda parte del 2014 Galceti e Villa Fiorita evidenziano quotazioni stabili, Figline stabile mentre Maliseti, Narnali restano stabili e Viaccia cede maggiormente. Nonostante alcuni venditori siano restii ad abbassare le proprie richieste perché non hanno particolare necessità di vendere, domanda e offerta si incontrano più facilmente, cosicché le tempistiche medie di compravendita sono in calo.La domanda immobiliare si concentra quasi esclusivamente sul segmento della prima casa, da parte di persone che già abitano in questi quartieri e ricercano la soluzione migliorativa,anche se non mancano le giovani coppie al loro primo acquisto.
Si preferiscono le soluzioni indipendenti o semindipendenti, ma se la disponibilità di spesa non è adeguata ci si orienta su bilocali e trilocali con pochi lavori da effettuare e inseriti in contesti con basse spese condominiali. Buona anche la domanda di appartamenti in locazione, i canoni sono rimasti sostanzialmente stabili e oscillano tra 550 e 650 € al mese per bilocali recenti con box auto.
Le zone più apprezzate sono Narnali e Viaccia, ubicate nella parte meridionale della città, dove ci sono soluzioni semindipendenti degli anni ’70 spesso già ristrutturate e dotate di ampio spazio esterno, e appartamenti di recente costruzioni (primi anni 2000), tutti dotati di box, che costano 1800-1900 € al mq. Galceti è una zona molto verde che offre prevalentemente tipologie semindipendenti: i prezzi oscillano tra 180 e 200 mila €, mentre per le soluzioni indipendenti non di rado si superano 300 mila €.
Da segnalare anche qualche appartamento, realizzato negli anni ’80-’90, dotato di box auto e valutato 2150-2250 € al mq. Figline, nella parte nord di Prato, si configura come una zona a se stante in quanto è un piccolo borgo situato caratterizzato da case storiche quasi tutte ristrutturate: si tratta di soluzioni semindipendenti con giardino privato e il mercato è prevalentemente interno. Maliseti è l’area più commerciale e servita, sorge in posizione abbastanza centrale e si caratterizza per edilizia civile della prima metà degli anni ’90, i cui prezzi oscillano intorno a 2000 € al mq.
In calo le quotazioni nell’area di Soccorso, Tobbiana, Vergaio, Il Pino, San Giusto, Iolo, Casale e Tavola nella seconda parte dell’anno. Domanda e offerta si stanno allineando, i mutui si erogano più facilmente e, di conseguenza, il numero di compravendite è in netto rialzo. Tra gli acquirenti ci sono anche fiorentini che approfittano della discesa dei prezzi, ma la maggior parte della domanda proviene da chi già abitava in queste zone e cerca la casa sostitutiva. Piace l’indipendenza, pertanto terratetti e villette sono tra le tipologie più richieste, ma molto difficilmente il budget medio è sufficiente per acquistarle; di conseguenza la domanda si concentra su appartamenti di 80 mq, per una spesa compresa tra 90 e 110 mila €.
Tra le zone più ambite c’è Tobbiana-Vergaio, nella parte ovest della città. Si tratta di un quartiere signorile, verde, ben servito e ben collegato, dove l’edilizia è composta da terratetti degli anni ’60, spesso riqualificati, e da palazzine realizzate a partire dal 2002.
Il medio usato si vende a 1600 € al mq, una soluzione indipendente da ristrutturare costa circa 200 mila €, mentre per un terratetto già ristrutturato i valori potrebbero oscillare tra 250 e 260 mila € e toccare 300 mila € solo se molto ben rifiniti. È stato appena ultimato un cantiere che ha visto la realizzazione di palazzine in edilizia cooperativa: gli appartamenti sono di taglio medio-grande, spesso al pianoterra sono dotati di giardino privato e i prezzi sono compresi tra 1800 e 2000 € al mq.
In prossimità del Centro Storico si trova il quartiere Soccorso, da cui si raggiunge comodamente lo svincolo autostradale di Prato Est: qui sono presenti palazzine edificate negli anni ’60 e ‘70, in cui un buon usato costa tra 1000 e 1100 € al mq. Sempre interessante il quartiere Paperino, dove coesistono terratetti degli anni ’60 e palazzi realizzati a partire dal 2000: per la prima tipologia si devono considerare circa 1000 € al mq (da ristrutturare), mentre gli appartamenti di 75 mq costano 130-140 mila € e quelli di 85-90 mq tra 150 e 160 mila €.
In forte espansione il quartiere Tavola, dove a partire dai primi anni del 2000 si continuano a costruire palazzine, villette e terratetti. Si segnala un intervento in classe A/B, realizzato con finiture di qualità ed esteticamente pregevoli, con pannelli solari, riscaldamento centralizzato con termovalvole e box auto: gli appartamenti con doppio balcone si vendono a 185-240 mila €, quelli con mansarda abitabile fino a 350 mila €.
Non mancano i progetti di rinnovamento e riqualificazione del quartiere: è stata da poco ammodernata la piazza principale, che ha abbellito la zona e rivalutato le abitazioni che vi si affacciano, inoltre si sta procedendo alla riqualificazione della Cascina di Tavola, polmone verde della città che presenta resti storici dell’epoca dei Medici (attualmente è stato completato il rimessaggio delle barche). Più popolare l’area di Casale, nei pressi dello svincolo autostradale, dove il nuovo si può acquistare ad un prezzo medio di 1500 € al mq. Ben curata ed apprezzata dagli acquirenti zona Il Pino, dove è possibile acquistare tipologie degli anni ’70, degli anni ’90 e del 2005-2008.
Le soluzioni più recenti si trovano nell’area di via Vallecorsi, con valori di 2200 € al mq circa, mentre per l’usato la spesa scende a 1400 € al mq. Si parla anche di un progetto che prevede la demolizione di vecchie fabbriche al cui posto dovrebbe sorgere un complesso di 5-6 piani di tipo misto residenziale e direzionale. Popolare l’area di zona San Giusto, caratterizzata da palazzine degli anni ’60 molto richieste perché presentano prezzi bassi, compresi tra 850 e 950 € al mq. Nell’area dell’ex ospedale di via Genova, invece, sono state ultimati gli appartamenti realizzati nelle palazzine di sei piani.
Molto dinamico il mercato degli affitti, alimentato in piccola parte da giovani coppie e da chi cerca una soluzione temporanea in vista dell’ultimazione dei lavori nella propria abitazione e trainato da chi non riesce ad accedere al mercato del credito e da stranieri (cinesi, albanesi e marocchini su tutti). I bilocali si affittano a 400-450 € al mese, i trilocali a 500 € e i quadrilocali a 600 €; si stipulano contratti a canone libero con applicazione della cedolare secca.
Fonte: Ufficio Stampa Gruppo Tecnocasa